坦荡讲今天二手的挂牌存量有点夸张麻生希迅雷种子，上海新政后的日均新增 1104 套，是 9 月的 1.15 倍、是 8 月 1.28 倍，这也让底本高居不下的二手库存雪上加霜，截止 10 月 28 日上海链家的二手挂牌仍是来到 17.89 万套。

所有这个词东谈主齐在问什么本领破 18 万套，但其实破不破齐不妨碍当今的二手库存每天齐在迎来我方的历史新高。

坦荡讲濒临这么的房源库所有这个词中介齐得作念出选定，稀缺房源、廉价房源一定是所有这个词中介的上上签，但这类屋子放房源库里凤毛麟角，更常见情况是人人齐是有优点又有点症结的屋子。

那站在中介的角度他会首选哪些屋子推选给客户，或者说在中介眼里哪类屋子更容易成交？

雷同的话题咱们三年前也作念过，还给人人画了张中介里面的房源分级图，时于当天这个分级应该还在，但对于这个问题今天的中介小哥们却给出了完全不同的谜底。

图源：真叫卢俊

简略画面等于跟十套房源的房主关系，首轮就能筛选出其中六套，另外那四套齐有个共性，等于房主信托楼市还会涨。

而中介濒临海量房源要作念的第一件事等于：避让这些信托楼市还会涨的屋子。

这句话挺阴毒的，但信托楼市还会涨的房主时常会作念两件事，叫咬死挂牌价和咬死议价空间，这两件事时常会带来两个收尾，坚执挂牌价不变收尾等于为同小区房源作念嫁衣，谈价钱的本领要是为了两万块谈崩，收尾等于下一个客户驴年马月。

这两件事每天齐在着实演出。比如静安某套挂牌 2000 万的屋子，有东谈主出价 1950 万，房主不卖，他以为背面屋子还要再涨，低于 2000 万等于不卖。

但其实终末收尾是当他错过这个 1950 万客户之后，下一个客户出价更低，因为商场价钱是往下走的，哪怕当今成交量固然起来了但价钱如故走低。

这本领认为商场还要往上走的房主时常会比商场慢一拍，唯有当信得过履历后他才能愈加感性看待商场，而这个阶段任何东谈主跟他说什么他齐不会信托，唯有我方履历才能信托，就跟成长相同。

而对于中介而言与其花本领去陪房主成长，不如先去陪跑信得过准备好的房主，是以对中介而言他们有句 slogan 等于小标题说的那句："避让这 40%，奔向剩下的 60%。"

而这类房主十个里差未几有四个，相当于十套屋子里有四套就这么，对于中介来说，要念念这个月功绩有保证，率先要把这 40% 屋子剔惶恐，然后奔向那 60% 的屋子。

所有这个词中介齐可爱会配合的房主，这里的配合不单是是责任日看房或者合作田户看房这种的，而是爽脆出来聊的房主，因为对于真枪实弹的二手来去而言，最终的成交价钱齐是议论桌上谈出来的，是以只消爽脆面聊就有得胜的可能性，姐姐色网址这种对中介诱导力是致命的，远胜于看不到终点的带看。

要是不在上海，也可以通过线上会议方法，只消爽脆配合跟客户碰头聊，就代表有契机，这件事其实许多房主是反感的，率先面聊就意味对买家报价的默认。

许多本领房主的作风是：我底价等于 980 万，你不要讲了。

这类房主以前敬佩被骗过，比如有的中介用 970 万的价钱骗到门店，收尾对方只出 930 万，一分钱不加，是以自后房主就细目 980 万，否则不出来谈。

其实面聊的价钱是不休波动的，能面聊的价钱不是成交的价钱，只是能让你们坐下来议论的垫脚石，不要把它看作是对方出的终末价钱，也不要因为一次受伤而打翻所有这个词契机，因为很有可能电话那头的客户终末果真能谈到 970 万。

不聊不谈不碰头是不会知谈的，更耗损的是要是你的价钱不是谈出来的，而是报出来的，当你将我方的着实底价告诉一位中介或者一位客户，不消一两周你隔邻的中介齐会知谈你的底价。

因为当今客户的重客率太高了，归并组客户可能跟好几个中介看房，而当你的底价被问出来之后，之后所有这个词出价齐只会踩着你的底价往下砍，是以你着实底价留给议论桌是更聪敏些。

放宽你出来聊的价钱阈值也会增多屋子的成交概率，那这个度在哪？

一线功课中介给到我的体感数据是 5% 傍边，仅供诸位参考，简略 300 万底价的屋子出到 280 万就可以出来谈、1000 万的底价出到 950 万就可以谈了。

这里的系统分可以联接为机构中介对每套房源的评分，而 8-10 分的屋子时常是他们最心仪的。

这类屋子齐有两个维度的特征：

率先等于带看量高的。同小区有的屋子每周齐有带看、有的屋子每月齐没一组带看，前者在系统里的评分就会更高，也会更诱导中介的关怀。

说真话有带看至少阐发两点，率先屋子不会差，有我方的凸起的点，运谈好的会碰到稀缺房源、或者价钱低于商场价的高性价比房源。

哪怕齐不是，那也至少有卖相好、有装修等卖点，否则不会有带看，对中介而言这就够了，说白了你的屋子有卖点，他不会作念毋庸功。

然后等于爽脆降价的。这里的降价不是让你本来 400 万的屋子挂个 500 万渐渐降，系管辖先会判断你的挂牌价有莫得参考过往成交价。

其次你是不是在一定本领内降价，而不是绵延 1-2 年的渐渐降，有点小数 - 屡次的真谛比如 300 万的屋子今天降 10 万、过几天再降 10 万。

这类系统说白了是一个机器东谈主，他不会像东谈主脑那样揣摩，而是集结历史数据和现存发生的变化来判断你的诚心。

不外九九归原系统分的评分机制亦然一个黑匣子，莫得十足的评分圭臬，一方面它我方也在学习有点像 AI，另一方面明文划定只会酝酿钻空子这件事，因为没谁不念念让我方的屋子得高分，终末只可让评分变鸡肋。

符合的本领果真花点钱去买个流量歪斜器具，几千块钱的处事包，只消对方说好这个处事包可以给到具体若干的曝光，齐是这个卖房行情之下可以的选定。

我我方看到过某中介机构的处事包，买了之后你的房源会更靠前展示，对中介或者找房的客户齐是这么，对中介而言是每次大开手机首页展示的第二栏或者第三栏，对房主而言这是很给力的，在房源展示的天职以外，能增多曝光是钞才调带来的平允了。

不外凡事有个度，也不要太依赖这么的处事包，它最多等于精雕细琢的着力，不要期待太深，功夫最佳齐花在 01、02 部分说的那些。

这里的笋盘不单是是说高性价比的房源，还有笋的另一层真谛等于新。

对于新挂的屋子，不管是中介如故客户齐是极度感敬爱的，这件事何如联接呢，咱们反过来说你会更联接。

要是一套房挂牌一两年齐没卖掉，那背后要么价钱虚高、要么屋子有硬伤、要么房主不诚心，这里面不管哪一丝齐是中介和客户避之不足的

是以何如让我方房源变"年青"是蛮热切的，哪怕撤牌再再行挂齐好过你一直挂一直挂。

还有一种笋叫想法明确。说出来诸位可能不信，中介判断一个屋子到底能弗成快速卖掉，包括这个屋子等于有客户能坐下来谈的本领成交的概率高不高，主要看房主是什么卖房想法。

原话叫作念"你有莫得一个必卖的情理"。

比如我要摇新址是以要卖房、我家孩子上学是以要换房 .. 这些齐是必卖情理，听上去简便弗成再简便，但其实这类明确诉求的屋子还真未几，而这类屋子中介遭受了时常极度肃穆。

脚下全市存量挂牌的房源数目简略在 25.56 万套，仅从链家近 18 万套的挂牌存量的领域中就可以知谈全市二手挂牌商场的热烈经过，我谨记三年前这个数字还在 10 万套陡立。

今天商场里的房主该何如濒临这个对比三年前简直翻番的商场，这么的商场要是咱们还停留当年五年以致当年三年的卖房逻辑上，昭着是不够的。

今天也没灵验数据去分析二手商场的 123，更多是从那些从业 10 年以上的老中介身上扒来的他们内心的着实念念法，也恰是因为这么的从业年限让他们富有多的看到商场上不休不休不休重演的一些楼商场景。

是以念念用这篇笔墨让生意商场的信停止互更为告成些，少作念毋庸功，在接下来这 25 万的卖房战场上，能打赢凯旋的一定是以上维度莫得彰着短板的屋子，然后其中一项还极度凸起。

没看法，真金白银的商场认的齐是硬意义。

本文来自微信公众号"真叫卢俊"麻生希迅雷种子，作家：真叫卢俊团队，36 氪经授权发布。